06. Marzo 2020

Responsabilità dei mediatori per le commissioni

Un mediatori autorizzato ha ordinato un contratto d’acquisto per un venditore presso un notaio della città di Zurigo. Il contratto di acquisto non può essere successivamente autenticato da un notaio. Tuttavia, l’ufficio del notaio ha fatturato il broker per le commissioni. Non si tratta di un caso isolato, motivo per cui esiste una grande incertezza giuridica tra i broker.

Secondo la legge, gli onorari sono dovuti dalla persona che ha richiesto l’atto ufficiale. In caso di cambio di proprietà, essi sono dovuti in ugual misura da entrambe le parti. Di norma, il venditore incarica un agente immobiliare di vendere (acquistare) un immobile e gli conferisce una procura a tal fine. In base alla procura, il broker è autorizzato a rappresentare il venditore nei confronti di terzi. Se un agente immobiliare nomina un contratto di acquisto con l’ufficio del notaio, lo fa a nome del venditore. Ciò significa che il venditore – e non il broker – ordina un contratto di vendita. Non importa se il broker ha una procura generale o un’autorizzazione per azioni individuali. Di conseguenza, l’ufficio del notaio può addebitare le spese al venditore solo se il contratto di acquisto non viene successivamente autenticato da un notaio. Secondo il parere del consulente legale di SVIT Zurigo, non è evidente una base giuridica per il pagamento delle commissioni da parte del broker.

L’ispettorato del notaio di Zurigo ha discusso la questione con i notai. Essi ritengono che i mediatori richiedano un atto ufficiale ai sensi dell’art. 29 cpv. 1 della legge sui notai quando nominano un contratto d’acquisto per il venditore (o l’acquirente). Secondo il parere del consulente legale, questa opinione è sbagliata e ignora completamente il rapporto di rappresentanza tra il broker e il venditore (o l’acquirente), che è ovvio secondo l’attività di broker. L’Ispettorato del Notariato non fa una dichiarazione chiara in merito. La proposta di emanare una direttiva per eliminare questa incertezza giuridica in qualità di supervisore del tariffario (art. 30 cpv. 1 della legge sui notai) è stata respinta. L’Ispettorato del Notariato ha invece rimesso la questione alla Direzione delle Finanze, dove è possibile presentare ricorso contro un’ordinanza specifica relativa agli onorari dei notai. Dal punto di vista del consulente legale, questa proposta è inaccettabile, poiché si deve prima attendere un caso e l’intermediario interessato dovrebbe anche sostenere i costi di un ricorso o almeno prefinanziarli. Si può supporre che una lettera alla direzione finanziaria avrebbe scarso effetto.

In sintesi, va detto che l’ispettorato del notaio non è disposto a eliminare l’incertezza giuridica. L’incertezza giuridica può quindi essere eliminata solo con un ricorso alla Direzione Finanziaria o un emendamento alla legge sui notai. Dopo tutto, l’ispettorato del notaio ha preso atto dei problemi per una futura modifica della legge. Fino a quando l’incertezza giuridica non sarà eliminata, raccomandiamo ai nostri soci la seguente procedura:

Se un agente immobiliare ordina in futuro un contratto d’acquisto per un cliente, deve dichiarare espressamente per iscritto che agisce in nome e per conto del cliente e che il cliente (e non l’agente immobiliare) richiede quindi l’atto ufficiale ai sensi dell’art. 29 cpv. 1 della legge sui notai. Il broker deve inoltre presentare una procura al notaio, che lo autorizza esplicitamente a ordinare un contratto di acquisto per il cliente.

Tuttavia, se il mediatori vuole avere la certezza assoluta che non gli sarà imposta alcuna commissione, la procedura sopra descritta non è sufficiente. Per ottenere la massima sicurezza possibile, l’intermediario dovrebbe preparare l’ordine del contratto di acquisto per conto del cliente e farlo firmare dal cliente. È possibile anche l’ordine diretto da parte del cliente senza preparazione da parte del broker. Tuttavia, questo non è un servizio e probabilmente non è nell’interesse del broker. Nella migliore delle ipotesi, il cliente potrebbe, in entrambi i casi, indirizzare il notaio al broker per un’ulteriore preparazione, per cui si dovrebbe nuovamente garantire in modo adeguato che il broker non venga improvvisamente percepito dal notaio come il committente dell’atto ufficiale.

Nota sul testo: I chiarimenti sul tema «Responsabilità dei Mediatori per le commissioni» sono stati effettuati per conto di SVIT Zurigo e della Camera Svizzera dei Mediatori CSM presso il rinomato studio legale «Quadra Rechtsanwälte AG, Zurigo».