Wohneigentum: Wie dürfte sich der Markt im Jahr 2026 entwickeln?
Ein für die SMK-Mitglieder exklusiver Beitrag von unserem Partner Wüest Partner.
Im Jahresvergleich (Stand: 3. Quartal 2025) verteuerten sich Eigentumswohnungen bei den mittleren Objekten um 4.5 %. Einfamilienhäuser stiegen um 4.6 %. Damit liegen die aktuellen Jahreswachstumsraten klar über dem Mittel der letzten 10 Jahre und unterstreichen die Marktanspannung über alle Lagen und Qualitätsklassen hinweg. Wie könnte sich der Markt im Jahr 2026 weiterentwickeln?
Eigentumswohnungen
Mehr Neubauaktivitäten: Die Aussichten für den Neubau von Eigentumswohnungen haben sich weiter aufgehellt. Im 3. Quartal 2025 lag die Zahl der Bewilligungen +21 % über dem Vorjahresquartal. Haupttreiber bleibt die anhaltend hohe Nachfrage. Die gleitende Jahressumme beträgt derzeit 15 300 bewilligte Eigentumswohnungen und liegt damit +13 % über dem Zehnjahresmittel.
Neues Angebot zügig absorbiert: Das neu erstellte Angebot wird derzeit im Markt gut aufgenommen: Gegenüber dem Vorjahr sank die Zahl der inserierten Eigentumswohnungen um −5.4 % und liegt nun bei einer tiefen Angebotsziffer von 4.1 %. Treiber sind der aufgestaute Nachfrageüberhang der letzten Jahre sowie das günstige Finanzierungsumfeld.
Regionale Differenzen beim Angebot: Am knappsten ist das Angebot in vielen touristischen Alpenregionen, in den steuerattraktiven Kantonen Zug und Schwyz sowie in den Grossstädten Bern, Zürich und Basel. Deutlich mehr Inserate finden sich dagegen im Kanton Tessin.
Entwicklung bei den Suchabos: Die Zahl der Suchabonnemente für Eigentumswohnungen lag im 3. Quartal 2025 rund +11 % über dem Vorjahreswert, was ein klares Signal für ein anhaltend hohes Interesse ist. Seit Jahresbeginn zeichnet sich jedoch eine leichte Abschwächung der Dynamik ab, was darauf hindeutet, dass sich der Markt auf hohem Niveau etwas beruhigt.
Wenige Alternativen: Das dauerhaft tiefe Angebot an Mietwohnungen – aktuell rund 35 % weniger Inserate als 2015 – drängt Wohnungssuchende verstärkt ins Eigentumssegment und stabilisiert dort die Nachfrage.
Wirtschaftliche Unsicherheiten: Das Finanzierungsumfeld hat sich 2025 zwar verbessert, für 2026 ist jedoch höchstens mit geringer zusätzlicher Zinsdynamik zu rechnen. Zusammen mit einem nachlassenden Bevölkerungswachstum sowie konjunkturellen und beschäftigungsbezogenen Unsicherheiten dürfte sich das Preiswachstum 2026 spürbar abkühlen.
Einfamilienhäuser
Neubau bleibt verhalten: Im Gegensatz zum Eigentumswohnungsbau bleibt die Bautätigkeit bei Einfamilienhäusern tief: 2024 wurden rund 6000 Einheiten bewilligt – etwa 13 % weniger als im Schnitt der letzten 10 Jahre.
Renovationen nehmen zu: Schweizweit verschiebt sich der Fokus der Bauinvestitionen zunehmend vom Neubau zum Umbau. Besonders ausgeprägt ist der Trend bei Einfamilienhäusern: Der Umbauanteil an den gesamten Bauinvestitionen liegt 2025 bei rund 42 %. Im Jahr 2010 waren es noch 22.9 %.
Nur etwas mehr Inserate: Im 3. Quartal 2025 lag die Zahl der inserierten Einfamilienhäuser +1.8 % über dem Vorjahreswert. Dennoch ist das Angebot mit einer Quote von 2.8 % sehr tief, und die Auswahl bleibt entsprechend stark eingeschränkt.
Tiefere Hypothekarzinsen: Das anhaltend tiefe Zinsniveau – insbesondere bei den SARON-Hypotheken – sorgt für attraktive Finanzierungskonditionen und stützt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern.
Suchabonnemente: Die Zahl der Suchabonnemente für Einfamilienhäuser lag im 3. Quartal 2025 rund +8 % über dem Vorjahreswert, was auf eine anhaltend rege Nachfrage trotz gestiegener Preise hinweist. Seit Jahresbeginn zeigt sich jedoch eine leichte Abschwächung der Dynamik, was auf eine gewisse Zurückhaltung angesichts des hohen Preisniveaus hindeutet.
Abschaffung Eigenmietwert: Die bevorstehende Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte den Markt für Einfamilienhäuser leicht beleben: Tiefere laufende Wohnkosten erhöhen die Wohneigentumsnachfrage und sprechen für tendenziell kleine zusätzliche Preissteigerungen. Kurzfristig ist zudem mit einem Anstieg der Sanierungsaktivität zu rechnen, weil Eigentümer vor Inkrafttreten der Reform verbleibende Steuerabzüge nutzen wollen.
Wohneigentum: Ausblick 2026
Unter dem Strich erwarten wir für Eigentumswohnungen einen Preisanstieg von rund +2.8 % im Jahr 2026; bei Einfamilienhäusern dürfte das Plus bei +3.1 % liegen. Risiken nach unten ergeben sich bei einer deutlicheren Konjunkturabkühlung, nach oben vor allem, wenn die Bautätigkeit erneut stockt oder die Zuwanderung wider Erwarten wieder dynamischer wird.