Alterswohnen rückt ins Zentrum der Wohnungsfrage

Ein für die SMK-Mitglieder exklusiver Beitrag von unserem Partner Wüest Partner.

Die Schweiz wird spürbar älter: Bis 2040 wächst die Bevölkerung ab 65 Jahren um fast 37 %, jene ab 85 Jahren sogar um mehr als 74 %. Damit steigt der Druck auf einen Wohnungsmarkt, der ohnehin knapp ist. Entscheidend ist jedoch nicht nur die Menge neuer Wohnungen, sondern ihre Eignung. Ältere Menschen haben je nach Lebensphase sehr unterschiedliche Bedürfnisse – von selbstständigem Wohnen in guter Lage bis hin zu Betreuung und Pflege. Die zentrale Frage lautet deshalb: Wie lässt sich das Angebot regional so ausbauen und umbauen, dass es rechtzeitig, bezahlbar und alltagstauglich ist?

Vier Wohnformen – und viele Übergänge

Alterswohnen umfasst heute ein breites Spektrum. Viele Seniorinnen und Senioren leben weiterhin in Standardwohnungen (1), die bei Bedarf angepasst werden (Lift, hindernisfreie Badezimmer). Daneben wächst die Bedeutung von Alterswohnen mit Service (2), bei dem Dienstleistungen wie Reinigung oder Verpflegung modular ergänzt werden. Betreutes Wohnen bzw. Seniorenresidenzen (3) richten sich an Menschen, die mehr Unterstützung und Infrastruktur wünschen, aber keine intensive Pflege benötigen. Wenn Selbstständigkeit nicht mehr möglich ist, kommen Alters- und Pflegeheime (4) ins Spiel – wobei Pflegeheime an Bedeutung gewinnen, weil der Eintritt oft später erfolgt, dann aber mit höherem Pflegebedarf.

Knappheit bei den «richtigen» Wohnungen bremst Umzüge

Ein Engpass zeigt sich besonders bei kompakten Mietwohnungen mit zwei bis drei Zimmern in gut erschlossenen Lagen. Genau diese Kategorie wird ab etwa 75 Jahren stark nachgefragt, weil viele ältere Menschen allein oder zu zweit leben und kurze Wege zu Einkauf, Dienstleistungen und öffentlichem Verkehr wünschen. Gleichzeitig ist das Angebot stark zurückgegangen: Zwischen dem 2. Quartal 2021 und dem 2. Quartal 2025 sank es schweizweit um 41 %, in Agglomerationen kleiner und mittlerer Zentren sogar um 50 %.

Wichtig ist: Das «sichtbare» Wohnungsangebot ist nicht automatisch geeignet fürs Alter. Viele Objekte sind zu wenig barrierefrei oder ungünstig gelegen. Wer umziehen möchte, findet deshalb real deutlich weniger Optionen – und bleibt häufig in einer Wohnung, die zu gross, nicht altersgerecht oder schlecht angebunden ist. Das bremst die Wohnmobilität und verschärft indirekt auch die Knappheit in anderen Segmenten.

Pflegeplätze: Wachstum ja – aber nicht im Gleichschritt

Auch bei Alters- und Pflegeheimen steigt der Druck. 2023 standen rund 100’700 Plätze zur Verfügung, etwa 10 % mehr als 2010. Im gleichen Zeitraum wuchs jedoch die Bevölkerung ab 75 Jahren um 37 %. Relativ zur Zielgruppe sank das Angebot deutlich: von 146 Plätzen pro 1000 Personen ab 75 Jahren (2010) auf 117 (2023).

Zwei Entwicklungen dämpfen den Bedarf teilweise: Der Gesundheitszustand älterer Menschen hat sich verbessert, und die ambulante Pflege wurde stark ausgebaut – die Vollzeitäquivalente in der Hilfe und Pflege zu Hause stiegen zwischen 2013 und 2023 um 62 %. Das unterstützt den Wunsch, länger daheim zu bleiben. Dennoch bleibt stationäre Pflege im hohen Alter zentral – und die Kapazitäten müssen wachsen.

Private Träger gewinnen an Gewicht – Bautätigkeit regional konzentriert

Auffällig ist der Strukturwandel bei den Trägerschaften: Öffentliche Heime bauten Plätze ab (–12 % zwischen 2010 und 2023), während private Anbieter ausbauten – besonders nicht subventionierte (+35 %). Heute stellt der private Sektor 42 % des Angebots (2010: 33 %).

Die Bautätigkeit reagiert, aber ungleich verteilt. In den letzten fünf Jahren wurden rund 50 grössere Baugesuche für Alters- und Pflegeheime bzw. altersgerechte Anlagen (jeweils >10 Mio. CHF) eingereicht, mit Schwerpunkt im Nordosten (u. a. Zürich, St.Gallen). In der Südschweiz ist die Projektzahl deutlich geringer. Im Tessin, trotz starker Alterung, gab es nur zwei grössere Gesuche, auch wegen kulturell stärkerer familiärer Betreuung.

Blick nach vorn: 25’000 Pflegeplätze und 393’000 geeignete Wohnungen

Die Prognosen zeigen, wie stark die Nachfrageimpulse werden: Bis 2040 kommen fast 650’000 zusätzliche Personen im Pensionsalter hinzu. Für die Langzeitpflege wird trotz der Annahme sinkender Eintrittswahrscheinlichkeiten (–20 % bis 2040) ein Ausbau nötig: Bei einer Zielauslastung von 95 % ergibt sich bis 2040 eine Kapazitätslücke von rund 25’200 Plätzen. Regional fällt das sehr unterschiedlich aus: Genf muss besonders stark ausbauen, ebenso Aarau und das Zürcher Oberland; Zürich und Basel-Stadt verfügen dagegen bereits heute über vergleichsweise komfortable Reserven.

Noch grösser ist der Zusatzbedarf an altersgerechten Wohnungen: Bis 2040 werden rund 393’000 zusätzliche Wohnungen benötigt, die für Seniorinnen und Senioren geeignet sind. Das bedeutet nicht nur Neubau, denn ein Teil kann durch Anpassungen, Renovationen und Umnutzungen aus dem Bestand kommen. Entscheidend sind Barrierefreiheit, gute Nahversorgung und ÖV-Anbindung.

Fazit: Vom Nischenmarkt zum Prüfstein

Alterswohnen wird bis 2040 zum strategischen Pfeiler des Schweizer Immobilienmarkts – mit langfristig stabiler, demografisch getriebener Nachfrage. Gleichzeitig steigt der Anspruch an Planung und Umsetzung: Die Knappheit liegt nicht nur in der Anzahl Einheiten, sondern in der Erschwinglichkeit und der Passgenauigkeit. Erfolgreich sind Projekte, die flächeneffizient, gut gelegen und modular konzipiert sind und die soziale Wirkung und wirtschaftliche Tragfähigkeit zusammenbringen, etwa über Kooperationen mit Gemeinden oder Genossenschaften.

Autoren: Corinne Dubois, Marco Schmid, Matthias Weber, Robert Weinert