Mobilität und Standortwahl bei Wohneigentum: Warum Erreichbarkeit weiterhin zählt

Ein für die SMK-Mitglieder exklusiver Beitrag von unserem Partner Wüest Partner.

Mobilität nach der Pandemie: weniger Kilometer, längere Wege

Mobilität bleibt bei der Suche nach Wohneigentum ein wichtiger Standortfaktor, obschon sich das Mobilitätsverhalten seit der Coronapandemie verändert hat. Zahlen des BFS zeigen klar: Auch fünf Jahre nach der Pandemie legt die Schweizer Bevölkerung pro Kopf noch immer weniger Kilometer zurück als davor. Gleichzeitig haben sich die Pendelwege verschoben. Längere Arbeitswege werden eher akzeptiert als früher, weil Homeoffice die tägliche Pendelpflicht reduziert und viele Haushalte wegen der angespannten Lage am Wohnungsmarkt vermehrt in weiter entfernte, günstigere Teilmärkte ausweichen. Die durchschnittliche Verkehrsleistung pro Person lag 2024 immer noch knapp 10% unter dem Wert von 2019. Der motorisierte Individualverkehr bleibt zwar dominant, doch der öffentliche Verkehr hat an Bedeutung gewonnen.

Erreichbarkeit bleibt ein zentrales Wohnkriterium

Trotz dieser Verschiebungen ist die Erreichbarkeit für die Wohnstandortwahl nach wie vor zentral. Gemäss dem Immo-Barometer 2025 von Wüest Partner zählt die Nähe zum öffentlichen Verkehr für nahezu 90% der Haushalte zu den wichtigsten Kriterien. Bei Eigentümerhaushalten ist auch die Erreichbarkeit mit dem Auto fast gleich wichtig. Entscheidend ist dabei nicht nur die reine Distanz, sondern die Qualität der gesamten Wegekette: Takt, Zuverlässigkeit, Pünktlichkeit, Sitzplatzverfügbarkeit und Arbeitsmöglichkeiten im ÖV sowie im Auto ein möglichst flüssiger Verkehr ohne Stau prägen die wahrgenommene Reisezeit und damit die Attraktivität eines Standorts. Pendeln ist heute also weniger eine Frage der Kilometer als der tatsächlichen Belastung auf dem Weg zur Arbeit.

ÖV-Erschliessung wirkt sich auf Mieten und Preise aus

Neue Analysen von Wüest Partner zeigen zudem, dass die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr einen weiterhin spür- und messbaren Einfluss auf den Immobilienmarkt hat. Gemeinden mit guter ÖV-Anbindung verzeichneten zwischen 2015 und 2025 tendenziell ein stärkeres Mietwachstum. Eine Verbesserung der Erschliessung ging im Modell mit einem zusätzlichen Mietanstieg von 1.2 Prozentpunkten einher; bereits das Ausgangsniveau der ÖV-Güteklasse wirkte positiv auf die Mietentwicklung.

Bei Wohneigentum ist der Effekt schwächer, aber nicht bedeutungslos: Für Einfamilienhäuser zeigt sich ein signifikanter Zusammenhang zwischen guter Ausgangserschiessung und höherem Preiswachstum. Bei Eigentumswohnungen fällt der Zusammenhang weniger klar aus, was auch damit zu tun hat, dass diese Objekte meist ohnehin schon in gut erschlossenen Lagen liegen. Für die Kaufentscheidung bleibt die ÖV-Anbindung also wichtig, sie ist aber nur ein Faktor unter mehreren.

Regionale Unterschiede prägen den Markt

Besonders deutlich wird das Zusammenspiel von Mobilität und Markt in den regionalen Unterschieden. In den grossen Agglomerationen, etwa rund um Genf, Zürich oder im Tessin, hat sich die ÖV-Erschliessung in den letzten zehn Jahren spürbar verbessert. Gleichzeitig gibt es weiterhin zahlreiche Gemeinden mit sehr schwacher Anbindung, vor allem in Alpen- und Juraregionen sowie in Teilen der Zentralschweiz und des Kantons Bern. Das bedeutet: Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt räumlich stark polarisiert. Gute Erreichbarkeit ist in den Zentren und Agglomerationen ein klarer Werttreiber, während schwach erschlossene Regionen im Wettbewerb um Käuferinnen und Käufer nur dann bestehen, wenn andere Vorzüge den Nachteil ausgleichen.

Weitere Standortfaktoren bleiben entscheidend

Genau dort kommen die weiteren Standortfaktoren ins Spiel. Für Wohneigentum zählen neben der Mobilität vor allem kommunale Steuerattraktivität, Wohnkosten, Marktliquidität, Finanzierungsbedingungen und die Qualität des Wohnumfelds. In der Studie erweist sich die Steuerattraktivität über alle Wohnsegmente hinweg als besonders stark. Auf der persönlichen Ebene kommen zusätzliche Kriterien hinzu: Wohnlage, Balkon oder Sitzplatz, Grundriss, Ausbaustandard, Lärm, Licht, Aussicht, Parkplatz und die Nähe zum Arbeitsplatz beeinflussen die Wahl oft genauso stark wie die reine Erreichbarkeit. Bei Eigentum steht ausserdem die Finanzierbarkeit im Zentrum. Gerade in einem Umfeld höherer Zinsen und knapper Eigenmittel reicht eine gute Anbindung allein nicht aus, wenn Preisniveau und Tragbarkeit nicht stimmen.

Fazit: Standortattraktivität als Gesamtpaket

Die Kernaussage der Studie ist deshalb: Mobilität bleibt ein zentraler Standortfaktor für Wohneigentum, doch sie wirkt nie isoliert. Erst im Zusammenspiel mit Steuerbelastung, Preisniveau, Wohnqualität, Angebotssituation und finanzieller Tragbarkeit entscheidet sich, welche Lage am Ende wirklich überzeugt. Standortattraktivität ist heute weniger eine Frage eines einzelnen Vorteils als das Ergebnis eines Gesamtpakets.

Autoren: Corinne Dubois, Robert Weinert