«Spidern» von Immobilieninseraten – das müssen Sie wissen

Das Phänomen ist nicht neu, aber nach wie vor aktuell: Immobilieninserate von Maklerinnen und Maklern erscheinen immer wieder unverändert auf fremden Websites und Plattformen: Texte, Fotos und Objektdaten werden automatisiert ausgelesen («gespidert»), kopiert und veröffentlicht.

Nina Nabholz, Rechtsanwältin MLaw und Verbandsjuristin des SVIT Schweiz, nimmt Stellung zu den fünf drängendsten Fragen aus der Praxis. Die Antworten sollen als Grundlage für den Entscheid dienen, ob sich ein nächster Schritt lohnt; sie ersetzen keine Beurteilung des Einzelfalls.

Nina Nabholz, Rechtsanwältin MLaw, Verbandsjuristin SVIT Schweiz

1. Wie weit sind «gespiderte» und kopierte Inserate geschützt?

Je nach Bestandteil unterschiedlich. Am besten geschützt sind die Fotos: Seit dem 1. April 2020 sind Fotografien urheberrechtlich geschützt, auch wenn ihnen jede Originalität fehlt (Art. 2 Abs. 3bis URG), und zwar 50 Jahre ab Herstellung. Erfasst ist auch das schlichte Objektfoto. Zwei Vorbehalte: Abgebildet sein muss ein dreidimensionales Objekt – Innen- und Aussenaufnahmen ja, das Abfotografieren eines Grundrissplans nein –, und die Aufnahme muss von einem Menschen stammen, weshalb KI-generierte Bilder ausserhalb des Schutzes bleiben. Entscheidend für die Praxis: Die Rechte entstehen beim Fotografen (Art. 6 URG), nicht beim Auftraggeber. Wer extern fotografieren lässt, muss sich die Rechte übertragen lassen oder eine ausschliessliche Lizenz vereinbaren, sonst kann er nicht selbst vorgehen (Art. 62 Abs. 3 URG). Bei eigenen Mitarbeitenden gehen die Rechte an Fotos, die in Erfüllung ihrer Arbeitspflicht entstehen, in der Regel stillschweigend auf den Arbeitgeber über (Art. 321b Abs. 2 OR); eine ausdrückliche Klausel im Arbeitsvertrag schafft aber Klarheit.

Schwächer ist die Lage bei Texten und Daten: Anzeigentexte sind nur bei individueller Gestaltung geschützt, was der übliche Objektbeschrieb kaum erfüllt, und Angaben wie Preis, Fläche oder Baujahr sind blosse Fakten und frei – einen Datenbankschutz wie in der EU kennt das Schweizer Recht nicht.

Ergänzend greift das Lauterkeitsrecht: Unlauter handelt, wer ein marktreifes Arbeitsergebnis ohne angemessenen eigenen Aufwand durch technische Reproduktion übernimmt und verwertet (Art. 5 lit. c UWG). Das Bundesgericht wies 2005 eine Klage von Immobilienportalen gegen einen Spider-Betreiber ab, weil dessen Programmierung damals namhaften eigenen Aufwand bedeutete und die Portale ihren Herstellungsaufwand nicht belegt hatten (BGE 131 III 384). Das Kantonsgericht Freiburg beurteilte dies 2016 – bislang nur auf kantonaler Ebene – anders und ordnete Beseitigung und Unterlassung an: Spidering verlange heute keine Programmierung mehr, sondern nur die Konfiguration fertiger Software, und sei einem Kopiervorgang vergleichbar. Voraussetzung ist aber, dass man beziffern kann, was die eigenen Inserate kosten – für ein Portal einfacher als für ein Maklerbüro.

Hinzu kommen allenfalls Irreführung und Verwechslungsgefahr (Art. 3 Abs. 1 lit. b und lit. d UWG), wenn die Drittseite die Inserate als eigene ausgibt, Kontaktangaben ersetzt, Anfragen umleitet oder verkaufte Objekte online lässt – unabhängig davon, ob die Inhalte selbst geschützt sind. Ein sichtbarer Link zurück auf das Originalinserat schafft dagegen in der Regel keine Verwechslungsgefahr, anders als das Einbetten von Fotos ohne Herkunftshinweis (sog. Framing).

2. Welche zivilrechtlichen Schritte haben Aussicht auf Erfolg?

Zu unterscheiden ist zwischen dem, was sich erreichen lässt – Löschung und Verbot –, und dem, was finanziell herausschaut, nämlich in aller Regel wenig.

Was finanziell realistisch ist, zeigt ein Entscheid des Handelsgerichts Bern vom 13. Februar 2023 – notabene gegen eine Immobilienagentur, die eine fremde Luftaufnahme in ihrer Verkaufsdokumentation verwendet hatte. Die Urheberrechtsverletzung wurde bejaht, zugesprochen erhielt der Fotograf aber nur CHF 55.00; weil er CHF 3ʼ920.00 eingeklagt hatte, trug er die Gerichtskosten und rund CHF 2ʼ360.00 Parteientschädigung. Wirtschaftlich zählt also die Löschung, nicht die Geldforderung – und umgekehrt gilt: Wer selbst fremde Bilder verwendet, riskiert vor allem Aufwand und Reputationsschaden.

Zuständig ist eine einzige kantonale Instanz, vielerorts das Handelsgericht (Art. 5 Abs. 1 lit. a ZPO; bei reinen UWG-Streitigkeiten erst ab einem Streitwert von über CHF 30ʼ000, lit. d); ein Schlichtungsverfahren ist nicht vorgeschrieben, seit 2025 auf Wunsch der klagenden Partei aber möglich. Eine anwaltliche Abmahnung kostet meist einige hundert bis wenige tausend Franken, ein Prozess ein Mehrfaches, wobei das Kostenrisiko bei tiefem Streitwert faktisch die klagende Partei trägt. Sitzt die Drittplattform im Ausland, führen Meldungen an den Hosting-Provider oder ein Löschgesuch an die Suchmaschine oft schneller zum Ziel.

3. Gilt das auch für Inserate auf Immobilienportalen?

Im Grundsatz ja, mit zwei Besonderheiten. Bei den Fotos bleiben die Rechte bei der Maklerin bzw. beim Fotografen, solange dem Portal nur eine einfache Nutzungslizenz eingeräumt wird; massgebend sind die Portal-AGB, die man einmal daraufhin durchsehen sollte. Lauterkeitsrechtlich ist dagegen primär das Portal betroffen, denn geschützt wird dessen Arbeitsergebnis und dessen Investition; es verfügt über die Mittel, hat meist ein ausdrückliches Scraping-Verbot in den Nutzungsbedingungen und ein eigenes Interesse am Vorgehen. Der wirksamste und günstigste erste Schritt ist deshalb die Meldung an das betroffene Portal – der Freiburger Fall war genau das: eine Plattform gegen eine Plattform.

4. Welches Vorgehen ist zu empfehlen?

Am Anfang steht die Beweissicherung: Screenshots mit sichtbarer URL und Datum, eine Liste der betroffenen Inserate und – wichtig – auch das Linkziel, also die Seite, auf der man nach dem Klick landet. Daran entscheidet sich, auf welche Norm sich eine Abmahnung stützt. Parallel sind die eigenen Rechte zu klären: Wurden die Fotos intern oder extern erstellt, liegt eine Rechteübertragung vor, was sagen die Portal-AGB?

Danach folgt die schriftliche Aufforderung zur Löschung und zur Unterlassungserklärung mit kurzer Frist, gestützt in erster Linie auf die Fotorechte; viele Fälle erledigen sich damit. Gleichzeitig empfiehlt sich die Meldung an das Portal. Vorbeugend helfen robots.txt, Nutzungsbedingungen mit ausdrücklichem Verbot des automatisierten Auslesens, eine Begrenzung der Abrufe, Wasserzeichen und die vollständige Anzeige der Objektangaben erst nach Kontaktaufnahme – verhindern lässt sich das Spidern damit nicht, aber erschweren und dokumentieren. Ob man darüber hinaus klagt, ist eine wirtschaftliche Frage; lohnend ist das vor allem, wenn das Portal die Sache übernimmt oder mehrere Betroffene gemeinsam vorgehen.

5. Welche datenschutzrechtlichen Risiken bestehen, und wie sichert man sich ab?

Das Risiko ist gering, weil für das Spidern die Drittplattform verantwortlich ist und nicht die Maklerin. Diese haftet nur für ihre eigene Veröffentlichung, und diese ist durch die Zustimmung im Vermarktungsmandat gedeckt. Eine Meldepflicht nach Art. 24 DSG lösen kopierte Inserate nicht aus, da keine Verletzung der Datensicherheit vorliegt – die Daten waren ja öffentlich publiziert. Praktisch bleiben zwei Punkte: im Inserat nur das für die Vermarktung Nötige zeigen, also keine Personen, Dokumente oder Wertgegenstände auf den Fotos und keinen Verkaufsgrund im Text, und die eigenen Inserate nach Abschluss des Mandats löschen. Wer zusätzlich sichergehen will, hält im Vermarktungsmandat fest, dass öffentlich zugängliche Inserate von Dritten technisch kopiert werden können und sich dies nicht vollständig verhindern lässt. Im Übrigen kann auf die Branchenempfehlungen des SVIT Schweiz zum revidierten Datenschutzgesetz verwiesen werden, namentlich Anhang C «Richtlinie Datenschutz in der Immobilienwirtschaft» mit dem Abschnitt zu den Vermarktungsmandaten sowie die Muster-Datenschutzerklärung. Ein zusätzlicher Regelungsbedarf entsteht durch das Spidern nicht.

Kurzfazit

• Fotos betroffen, Rechte bei Ihnen: Abmahnung – aufwandarm und meist erfolgreich.
• Nur Texte und Objektdaten: Rechtlich dünn; technische Massnahmen und Meldung an das Portal.
• Interessenten werden auf Drittseite umgeleitet: allenfalls Irreführung und Verwechslungsgefahr geltend machen – oft der aussichtsreichste Hebel, ohne Schutznachweis.
• Systematisches Kopieren ganzer Portfolios: Vertiefte Prüfung des lauterkeitsrechtlichen Wegs, gemeinsam mit dem Portal oder anderen Betroffenen.
• Es geht ums Geld: Erwartungen dämpfen – Entschädigungen sind klein, das Kostenrisiko ist es nicht.