Abschaffung des Eigenmietwerts: Kaufen gewinnt, aber nicht überall

Ein für die SMK-Mitglieder exklusiver Beitrag von unserem Partner Wüest Partner.

Der Schweizer Wohnungsmarkt verschiebt sich gerade an zwei Fronten zugleich: Mieten steigen weiter, wenn auch langsamer als zuletzt, während gesunkene Hypothekarzinsen den Erwerb von Wohneigentum etwas erleichtern. Nun kommt ein dritter Faktor hinzu, der die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten neu ordnen könnte: die anstehende Abschaffung des Eigenmietwerts.

Eine Reform mit Signalwirkung

Mit der Reform endet ein steuerliches Konstrukt, das Eigentümerinnen und Eigentümer bislang zwang, ein fiktives Einkommen auf das selbst bewohnte Haus oder die eigene Wohnung zu versteuern. Im Gegenzug konnten sie Hypothekarzinsen sowie gewisse Unterhaltskosten abziehen. Künftig fällt beides weitgehend weg: der Eigenmietwert ebenso wie die meisten Abzüge. Für Ersterwerbende ist lediglich ein befristeter Übergangsabzug vorgesehen.

Eigentum gewinnt an Boden

Auf den ersten Blick stärkt das die Stellung des Wohneigentums. Schon heute ist Kaufen in vielen Teilen der Schweiz wirtschaftlich konkurrenzfähiger als noch vor wenigen Jahren. Verantwortlich dafür sind vor allem die kräftig gestiegenen Mieten und die im Vergleich zu 2023 wieder günstigeren Finanzierungskosten. Unter dem heutigen System ist Wohneigentum in 1217 von 2121 Gemeinden günstiger als Mieten. Nach der Reform dürfte diese Zahl auf 1508 Gemeinden steigen. Der Anteil der Gemeinden, in denen Eigentum kostenseitig im Vorteil ist, würde damit von 57 auf 71 Prozent klettern.

Der Vorteil ist ungleich verteilt

Doch der Effekt ist nicht überall derselbe. In vielen kleineren Gemeinden und peripheren Regionen dürfte Eigentum durch die Reform attraktiver werden, weil die Immobilienpreise dort niedriger sind und der Wegfall der steuerlichen Zinsabzüge weniger stark ins Gewicht fällt. Anders sieht es in teuren Märkten aus: in Zürich, Genf, Zug oder touristisch geprägten Gemeinden. Dort sind die Kaufpreise so hoch, dass auch die Hypothekarschulden und Zinskosten erheblich ausfallen. Weil diese Zinsen künftig kaum noch abgezogen werden können, kann der Kauf für stark verschuldete Haushalte trotz Reform teurer werden als bisher.

Kein Freipass für Käufer

Die Abschaffung des Eigenmietwerts wirkt also nicht wie ein flächendeckendes Förderprogramm für Eigentum, sondern eher wie ein regional sehr unterschiedlich dosierter Eingriff. Im Durchschnitt ist der Effekt laut Analyse überschaubar: Für Ersterwerbende ergibt sich schweizweit eine Entlastung von rund 790 Franken pro Jahr.

Die eigentliche Macht des Marktes

Hinzu kommt, dass die Reform nur einen Teil der Wirklichkeit erfasst. Ob Kaufen oder Mieten attraktiver ist, entscheidet sich weiterhin vor allem an den grossen Stellschrauben des Marktes: an Zinsen, Immobilienpreisen, Mietentwicklung, Baukosten und Bevölkerungswachstum. Sinkende Zinsen würden den Kauf zusätzlich begünstigen. Steigen sie wieder, könnte sich der heutige Vorteil rasch abschwächen — gerade in den ohnehin teuren Zentren.

Zugleich ist die Entscheidung für oder gegen Wohneigentum nie rein rechnerisch. Auch subjektive Motive spielen eine Rolle: das Bedürfnis nach Sicherheit und Beständigkeit, der Wunsch nach Unabhängigkeit, familiäre Pläne oder ganz allgemein die jeweilige Lebensphase. Wer Kinder hat, sesshaft werden will oder das eigene Zuhause als Projekt begreift, wird oft anders entscheiden als jemand, der beruflich flexibel bleiben möchte.

Eine Verschiebung, keine Revolution

Die neue Regelung verändert den Schweizer Wohnungsmarkt also durchaus, aber sie revolutioniert ihn nicht. Sie verstärkt einen Trend, der bereits eingesetzt hat: Wohneigentum gewinnt vielerorts wieder an Boden. Nur in den teuersten Lagen kann die Miete voerst oft eine ökonomisch vernünftige Wahl sein.

Autoren: Corinne Dubois, Robert Weinert (Wüest Partner)