Aktuelle Entwicklungen beim Wohneigentum – Preise auf neuem Höchststand
Beitrag von Wüest Partner / Partner der SMK.
Die Schweizer Eigenheimpreise haben im 2. Quartal 2025 erneut Fahrt aufgenommen. Einfamilienhäuser verteuerten sich gegenüber dem Vorquartal um 1.5 Prozent und liegen damit 5.4 Prozent über dem Wert des Vorjahreszeitraums. Eigentumswohnungen stiegen um 1.2 Prozent im Quartalsvergleich und um 4.4 Prozent innert Jahresfrist.
Besonders dynamisch war die Entwicklung bei Häusern in der Innerschweiz (+ 7.5% YoY), gefolgt von Westschweiz, Zürich, Bern und Ostschweiz. Bei Wohnungen führten ebenfalls die Innerschweiz und Zürich (+ 5.1% YoY) sowie die Südschweiz (+ 4.7% YoY).
Derzeit liegt der mittlere Preis einer inserierten 120‑m²‑Eigentumswohnung in der Schweiz bei 937’000 Franken, während ein freistehendes Haus mit fünf bis fünfeinhalb Zimmern im Schnitt 1.16 Millionen Franken kostet. Trotz dieses Rekordniveaus zeigen die Indizes weiter nach oben – eine Entwicklung, die sich nahtlos in den über 25‑jährigen Aufwärtstrend einfügt.
Gründe – Drei Kräfte treiben den Markt
Günstigeres Finanzierungsumfeld
Seit dem Frühjahr 2024 hat die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins in sechs Schritten von 1.75 Prozent auf null gesenkt. Die Wirkung ist angekommen: Saron‑Hypotheken bewegen sich zwischen 1 und 1.35 Prozent, zehnjährige Festhypotheken zwischen 1.35 und 2 Prozent. Da zwischen Zinsänderung und Objektkauf häufig mehrere Monate liegen, schlagen sich diese Effekte erst jetzt in den Preisindizes nieder.
Angebotsknappheit trotz höherer Bautätigkeit
Zwar werden aktuell mehr Baugesuche bewilligt, doch häufig ersetzt ein Neubau zuvor abgebrochene Altbestände – der Nettozuwachs bleibt also bescheiden. Gleichzeitig ist das Angebot an ausgeschriebenen Eigenheimen immer noch deutlich geringer als die latente Nachfrage, sodass bereits kleine Nachfrageimpulse Preise spürbar nach oben treiben.
Spill‑over vom Mietmarkt und starke Zuwanderung
Der Mietwohnungsmarkt ist vielerorts ausgetrocknet; Neuwohnungen entstehen vornehmlich im oberen Preissegment. Für Haushalte, die ohnehin höhere Mieten stemmen müssten, erscheinen Käufe – dank tiefer Hypothekarzinsen – zunehmend attraktiv. Verstärkt wird dieser Effekt durch eine anhaltend hohe Nettozuwanderung, die den Wohnraumbedarf zusätzlich anheizt.
Prognosen – Weiterer Anstieg, aber mit Bremsspuren
Kurzfristig spricht wenig für eine Trendumkehr. Die Zinsen dürften mindestens bis Ende 2025 auf dem aktuellen Niveau verharren. Zusammen mit dem knappen Angebot wird das die Preise insbesondere bei Eigentumswohnungen stützen. Bei Einfamilienhäusern könnte der Auftrieb allerdings langsamer werden, weil das absolute Preisniveau vielerorts bereits Haushaltsbudgets sprengt.
Mittelfristig hängt die Dynamik hauptsächlich von zwei Variablen ab: Erstens, dem Tempo, in dem zusätzliche Bauvorhaben effektiv zu neuem Wohnraum führen. Zweitens, einer möglichen Zinswende ab 2026, falls Inflation oder Wechselkursdruck die SNB zu Gegenmassnahmen zwingen. Steigen die Finanzierungskosten spürbar, dürfte die Nachfrage empfindlicher reagieren als in früheren Zyklen, weil Käufer heute bereits höhere Eigenmittel aufbringen müssen.
Bis dahin bleibt Wohneigentum in der Schweiz knapp, begehrt und teuer. Wer neu kauft, setzt weiterhin auf eine Mischung aus historisch günstiger Finanzierung und der Erwartung, dass Angebot und Bevölkerungswachstum noch länger auseinanderklaffen werden.
