Christine Eugster: Szenarien für Preisentwicklungen

Die Partnerin der Wüest Partner AG tritt bei der Makler-Convention 2025 als Referentin auf.

1. Welche Fragen müssen sich Maklerinnen und Makler jetzt stellen und welche Entscheidungen jetzt fällen, um bereit zu sein für die Herausforderungen im Immobilienmarkt von morgen?

Makler*innen sollten sich heute vor allem zwei Dinge überlegen: Habe ich das richtige Team, um meine Kundschaft beim Kauf oder Verkauf optimal zu begleiten? Und verfüge ich über die passenden Tools, die mich unterstützen, sodass ich meine Arbeit effizient – also mit grösstmöglicher Qualität und gleichzeitig sinnvollem Zeitaufwand – erledigen kann? Neben Modellen und Daten zur Immobilienbewertung und Marktanalyse gehört dazu auch die Nutzung von künstlicher Intelligenz. Makler*innen sollten sich zudem damit auseinandersetzen, wie sich das Suchverhalten der Kundinnen und Kunden durch die neuen Möglichkeiten von KI und Sprachmodellen verändert: Ist mein Unternehmen richtig aufgestellt, sodass ich nicht nur bei Google, sondern auch bei Anbietern wie ChatGPT mit meinen Angeboten erscheine? Welche zusätzlichen Chancen und Herausforderungen ergeben sich durch Generative AI?

2. Nachhaltigkeitsthemen haben gerade an politischer Popularität verloren. Welche diesbezügliche Entwicklung stellen Sie in der Immobilienwirtschaft fest?

Für viele Eigentümer*innen ist Nachhaltigkeit längst mehr als ein ideologisches Bekenntnis – sie bringt ganz konkrete Vorteile mit sich. Zum einen geht es um Komfort: Bei älteren Ölheizungen empfinden viele den typischen Ölgeruch im Keller als störend – bei einer Wärmepumpe entfällt diese Duftnote und sorgt für mehr Wohnqualität. Ebenso steigern neue, gut isolierte Fenster nicht nur die Energieeffizienz, sondern auch das Wohlbefinden durch mehr Ruhe und Behaglichkeit. Zum anderen spielen finanzielle Aspekte eine entscheidende Rolle: Fördergelder und steuerliche Abzugsmöglichkeiten machen energetische Sanierungen attraktiver. Eine bessere Dämmung senkt dauerhaft die Heizkosten. Zudem sichern Investitionen in Energieeffizienz langfristig den Werterhalt einer Immobilie. Dazu entgeht man dem Risiko, dass man durch zukünftig verschärfte Regulierungen hinsichtlich Nachhaltigkeit irgendwann gezwungen ist, Investitionen zu tätigen, wenn es zeitlich vielleicht nicht optimal ist.

3. Die Immobilienhotspots in der Schweiz scheinen sakrosankt: Zürich, Genf und zwei, drei Bergregionen. Stimmt diese landläufige Einschätzung auch bei detaillierter Betrachtung?

Auch diese Märkte sind keineswegs immun. Genf etwa zeigt sich als besonders volatil, da der Markt stark von der internationalen Nachfrage abhängt. Und kantonale oder kommunale Vorschriften beispielsweise beim Mietrecht können die Dynamik im Markt für Renditeobjekte bremsen. Die Preisentwicklung in den Bergregionen ist stark vom Zweitwohnungsmarkt getrieben. Sollte es da zum Beispiel bei der Besteuerung starke Veränderungen geben, hätte dies sicherlich einen Impact auf die Preisentwicklung. Hinzu kann man sicher aber auch die Innerschweiz zählen, die durch gute Anbindungen an Arbeitsplatzzentren, die Nähe zur Natur sowie durch attraktive kommunale Steuerniveaus überzeugt. Nirgends sind in den letzten Jahren die Preise so stark gestiegen wie hier.

4. Welches sind die Immobilien-Zukunftsregionen in der Schweiz?

Ich möchte weniger einzelne Regionen rauspicken, sondern darauf hinweisen, was es braucht, um Immobilien-Zukunftsregion der Schweiz zu sein:

• gute Erreichbarkeit bzw. gute Anbindung an Arbeitsplätze (oder bessere als heute)
• hohe Lebensqualität (Infrastruktur und zugleich schöne Natur)
• und vergleichsweise tiefere Preise

Diese Eigenschaften finden sich häufig in den Agglomerationen der Grossstädte. Aber auch Mittelstädte dürften gefragt bleiben, da sind Urbanität und städtische Infrastruktur eher erschwinglich als in den Grossstädten. Wohneigentum in ländlicheren Regionen mit guten Verkehrsanbindungen dürfte dank der Möglichkeiten für Homeoffice und hybriden Arbeitsformen ebenfalls gefragt sein.

5. Ist der Preisanstieg im Schweizer Immobilienmarkt eigentlich grenzenlos? Falls nein: Wann werden warum welche Grenzen erreicht?

Der Preisanstieg ist nicht grenzenlos. Zwar treiben Zuwanderung und das knappe Angebot die Preise aktuell weiter nach oben – und die hohe Nachfrage sorgt dafür, dass diese Preise auch bezahlt werden. Wenn sich die Einkommens- und Vermögenslage etwa infolge einer langen Rezession verschlechtern würde, nehmen Zahlungsbereitschaft und Nachfrage ab, und die Preise geraten unter Druck. Auch ein deutlicher Rückgang der Zuwanderung würde die Nachfrage schwächen und damit das Preiswachstum dämpfen. Steigende Zinsen würden zudem die Finanzierung verteuern und tiefgreifende Lockerungen in Raumplanung und Regulierung könnten das Angebot ausweiten. Beides sind Szenarien, die den Aufwärtstrend bei den Preisen brechen könnten, die ich allerdings im Moment als wenig wahrscheinlich erachte.