Die Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierungen von Wohneigentum ist stark vom Objekt abhängig

Schweizweit werden Öl- und Gasheizungen durch umweltfreundlichere Alternativen ersetzt und Gebäude nachgedämmt, um die Klimaziele bis 2050 zu erreichen. Diese Massnahmen erfordern beträchtliche Investitionen. Wie hoch sind die Investitionen für die Sanierung des Eigenheims? Ist eine energetische Sanierung wirtschaftlich attraktiv? Welche Faktoren beeinflussen die Rentabilität?

Wüest Partner ist in einer Studie den wirtschaftlichen Auswirkungen der energetischen Sanierung des Schweizer Wohngebäudeparks nachgegangen. Zunächst wurde der Investitionsbedarf ermittelt, wobei Fördergelder und Steuerersparnisse vom Bruttoinvestitionsbedarf abgezogen wurden. Der so berechneten Nettoinvestitionsbedarf wurde den resultierenden Marktwertsteigerungen gegenübergestellt, um die Attraktivität der Sanierungen zu beurteilen. Bei Eigentumsliegenschaften wurden neben der Marktwertorientierung in der Perspektive Verkauf auch die Perspektive Weiternutzung mit Fokus auf eingesparte Heizkosten und getätigte Instandsetzungen betrachtet.

Die wichtigsten Erkenntnisse aus der Studie:

Natur profitiert: Die Natur profitiert stark von energetischen Sanierungen. Umfassende energetische Massnahmen (Heizungsersatz und Dämmung der Gebäudehülle) reduzieren den Energiebedarf eines Einfamilienhauses im Median um 92% und die Treibhausgasemissionen um 91%. Damit wird das Netto-­Null-Ziel beinahe erreicht.

Investitionsbedarf: Die mittleren Bruttoinvestitionskosten für die umfassende energetische Sanierung eines Einfamilienhauses betragen etwa CHF 130’000. Davon entfällt etwa ein Drittel auf die Heizungssubstitution und die restlichen zwei Drittel auf die Wärmenachdämmung der Gebäudehülle (vgl. Abb. 1). Nach Abzug von Fördergeldern und Steuerersparnissen resultiert ein Nettoinvestitionsbedarf von circa CHF 90’000. Bei Eigentumswohnungen sind es circa CHF 60’000, davon machen die Kosten für den Heizungsersatz etwa einen Fünftel aus.

Nebenkostenersparnisse und Marktwertsteigerung: Bei einer Weiternutzung profitiert die Eigentümerin dank der neuen Heizung und der verbesserten Dämmung von deutlich tieferen Heizkosten. Wenn die Eigentümerin verkaufen möchte, profitiert sie von der höheren Zahlungsbereitschaft für nachhaltige Liegenschaften (Green Premium). In beiden Fällen führt die energetische Sanierung ausserdem aufgrund der getätigten Instandsetzung zu einem Mehrwert, denn das Gebäude ist nach der Sanierung in einem deutlich besseren Zustand.

Breites Spektrum der Wirtschaftlichkeit: Bei der Wirtschaftlichkeit der energetischen Sanierung von Wohneigentum bestehen grosse Unterschiede. Viele Liegenschaften können kostendeckend saniert werden. Bei anderen ist eine umfassende energetische Sanierung unter den heutigen Voraussetzungen nicht wirtschaftlich (vgl. Abb. 2). Bei der Mehrheit der Einfamilienhäuser ist eine umfassende Sanierung, wenn die Liegenschaft weiter selbst genutzt wird, kostendeckend möglich.

Determinanten der Rentabilität: Die Rentabilität für den Eigentümer variiert je nach Objekt, zeigt aber klare Muster. Sie sinkt typischerweise mit der Sanierungstiefe, steigt jedoch mit der Höhe der staatlichen Unterstützung, der Grösse der Liegenschaft und dem lokalen Preisniveau.

Weiternutzung vs Verkauf: Die Sanierung von Wohneigentum ist wirtschaftlich attraktiver bei einer Weiternutzung als bei einem Verkauf. Im Falle eines Verkaufs kann es wirtschaftlich Sinn machen, eine umfassende Sanierung der Käuferin oder dem Käufer zu überlassen.

Reiner Heizungsersatz: Bei vielen Liegenschaften, bei denen eine umfassende Sanierung nicht rentabel ist, wäre eine reiner Heizungsersatz wirtschaftlich attraktiv.

Äussere Umstände: Generell gilt es zu beachten, dass es sich hier um eine Momentaufnahme handelt, die für die aktuelle Ausgangslage gültig ist. Die Resultate können variieren und werden stark von äusseren Umständen beeinflusst (Zinsen, Bau- und Energiepreise, Gesetzgebung etc.).

Abbildung 1: Energetische Sanierung: Investitionskosten, Fördergelder und Steuerersparnisse pro saniertem Bauteil (in CHF)

Abbildung 2: Return on Investment bei Weiternutzung einer Liegenschaft nach einer umfassenden energetischen Sanierung

Wüest Partner (2024): “Wirtschaftlichkeit der energetischen Sanierung
des Wohngebäudeparks”