Wohneigentum: Preise steigen wieder stärken
Eigentumswohnungen: Wieder höheres Wachstumstempo bei den Preisen
Angesichts der angespannten Lage auf dem Mietwohnungsmarkt überrascht es nicht, dass eine rege Nachfrage nach Eigentumswohnungen herrscht. Zwar hat die Zahl der Suchabonnements nach den Zinserhöhungen im Jahr 2022 spürbar abgenommen, doch seit der 2. Jahreshälfte 2023 gab es wieder leicht positive Entwicklungen, was sich unter anderem mit den nun wieder rückläufigen Hypothekarzinsen erklären lässt.
Die intakte Nachfrage hat zu einem weiteren Anstieg der ohnehin schon hohen Transaktionspreise geführt: Im 2. Quartal 2024 lagen diese im Vergleich zum 2. Quartal 2023 um 3.5 Prozent höher. Diese Zunahme ist ähnlich stark wie in den 12 Monaten davor (+3.4 Prozent) und liegt deutlich über dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre (+2.8 Prozent).
Zweitwohnungsboom treibt Preise für Erstwohnungen an
Die Transaktionspreise nahmen zwischen Sommer 2023 und Sommer 2024 in fast allen Landesteilen zu: Mit Ausnahme von Lausanne (–0.4 Prozent) erhöhten sie sich in allen MS-Regionen (Abbildung). Besonders deutlich war die Zunahme in den beiden Appenzell sowie im Prättigau, Schanfigg und Thal, wo die Preise für Eigentumswohnungen jeweils um über 10 Prozent zulegten.
Richtet man den Blick zurück auf die letzten 2 Jahre, fällt auf, dass Regionen mit einem hohen Anteil an Zweitwohnungen die stärksten Transaktionspreisanstiege für Erstwohnungen verzeichnen. Die grosse Nachfrage nach Zweitwohnungen führt dazu, dass immer mehr ältere Objekte mit Baujahr vor 2013 in Zweitwohnungen umgewandelt werden. Dadurch wird das Angebot an Erstwohnungen knapper, was die starken Preisanstiege in den oben genannten Regionen erklärt.
Rückläufiges Angebotsvolumen im 1. Halbjahr 2024
Wir gehen davon aus, dass sich der aktuelle Aufwind bei der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen vorerst fortsetzen wird. Zwar ist das Angebot im 2. Quartal 2024 gegenüber dem 2. Quartal 2023 um 6.6 Prozent gestiegen. Doch ein Blick auf die letzten beiden Quartale zeigt, dass die Anzahl der Inserate bereits wieder abnimmt. Zudem ist auf dem Neubaumarkt derzeit nicht mit einer signifikanten Ausweitung des Angebots zu rechnen.
Einfamilienhäuser: Preiswachstum trotz erweiterten Angebots
Seit der zweiten Jahreshälfte 2023 sind die Zinssätze für Festhypotheken gesunken, und Saron-Hypotheken sind nach der Senkung der Leitzinsen wieder attraktiver geworden. Dies hat die Finanzierungskosten für Wohneigentum grundsätzlich reduziert. Trotzdem ist die Zahl der Suchabonnements für Einfamilienhäuser im 2. Quartal 2024 gegenüber dem 2. Quartal 2023 nur leicht gestiegen. Eine Ausnahme bilden Suchaufträge für Objekte mit sechs oder mehr Zimmern; bei diesen hat die Nachfrage spürbar zugenommen hat.
Mehr Transaktionen halten die Nachfragezahlen stabil
Dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern trotz der Zinssenkungen nicht stärker gestiegen ist, könnte darauf zurückzuführen sein, dass wieder mehr Transaktionen stattfinden. Im Jahr 2023 war deren Zahl stark zurückgegangen, obwohl die Nachfrage grundsätzlich vorhanden war. Oftmals lagen die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäuferinnen weit auseinander, sodass es zu keiner Einigung kam (sogenannter «Bid-Ask-Spread»). Nun könnten die Preisvorstellungen wieder näher beieinander liegen, da manche Käufer aufgrund der niedrigeren Zinsen eine höhere Zahlungsbereitschaft an den Tag legen und einige Verkäuferinnen möglicherweise ihre Preise leicht nach unten angepasst haben. Dies erhöht die Wahrscheinlichkeit für eine Transaktion, und die Nachfrage bleibt dennoch stabil: Erfolgreiche Käufer beenden ihre Suchabonnements, neue Interessierte eröffnen eines.
Im 2. Quartal 2024 stieg die Zahl der ausgeschriebenen Inserate im Schweizer Durchschnitt gegenüber dem 2. Quartal 2023 um 7.2 Prozent. Dabei gab es je nach Gemeindetyp unterschiedliche Entwicklungen: Während das Angebot in den Grosszentren um knapp 4 Prozent abnahm, verzeichneten die Klein- und Mittelzentren mit 8.6 Prozent den grössten Zuwachs an Inseraten.
Konstant positive Preisentwicklung im 2024
Ungeachtet des grösseren Angebots stiegen die Transaktionspreise im letzten Jahr um 2.5 Prozent. Besonders in der Innerschweiz sowie in Tourismusregionen der Kantone Graubünden und Wallis erfolgte ein signifikantes Wachstum. Dies deutet auf eine ähnliche Dynamik wie bei den Eigentumswohnungen hin, bei denen Zweitwohnsitze einen indirekten Einfluss auf die Transaktionspreise von Erstwohnsitzen haben. Für 2024 erwarten wir, dass die aktuelle Preisdynamik anhält.
