09. mars 2020

Responsabilité du courtier pour les frais

Un courtier autorisé a commandé un contrat d’achat pour un vendeur auprès d’un notaire de la ville de Zurich. Le contrat d’achat n’a pas pu être notarié par la suite. Cependant, le notaire a facturé les frais au courtier. Il ne s’agit pas d’un cas isolé, ce qui explique la grande insécurité juridique qui règne parmi les courtiers.

Selon la loi, les droits sont dus par la personne qui a demandé l’acte officiel. En cas de changement de propriétaire, ils sont dus à parts égales par les deux parties. En règle générale, un vendeur charge un agent immobilier de vendre (acheter) un bien immobilier et lui donne une procuration à cet effet. Sur la base de la procuration, le courtier est autorisé à représenter le vendeur vis-à-vis des tiers. Si un agent immobilier établit un contrat d’achat avec le notaire, il le fait au nom du vendeur. Cela signifie que c’est le vendeur – et non le courtier – qui commande un contrat de vente. Il importe peu que le courtier dispose d’une procuration générale ou d’une autorisation pour des actions individuelles. Par conséquent, le notaire ne peut facturer des frais au vendeur que si le contrat d’achat n’est pas ensuite authentifié par un notaire. De l’avis du conseiller juridique du SVIT Zurich, il n’existe pas de base juridique pour le paiement des honoraires par le courtier.

L’Inspection du notariat de Zurich a discuté de la question avec les notaires. Ils sont d’avis que les courtiers ont besoin d’un acte officiel au sens de l’article 29, paragraphe 1, de la loi sur les notaires lorsqu’ils établissent un contrat d’achat pour le vendeur (ou l’acheteur). De l’avis du conseiller juridique, ce point de vue est erroné et ignore complètement la relation de représentation entre le courtier et le vendeur (ou l’acheteur), qui est évidente selon l’activité du courtier. L’Inspection des notaires ne se prononce pas clairement sur la question. La suggestion de publier une directive pour lever cette incertitude juridique en tant que surveillant du barème des honoraires (art. 30, al. 1 de la loi sur les notaires) a été rejetée. L’Inspection des notaires a plutôt renvoyé l’affaire à la Direction des finances, où un recours peut être introduit contre une ordonnance spécifique relative aux frais de notaire. Du point de vue du conseiller juridique, cette proposition est inacceptable, car il faut d’abord attendre qu’une affaire soit jugée et le courtier concerné devrait également supporter les coûts d’un recours ou du moins les préfinancer. On peut supposer qu’une lettre adressée à la direction financière n’aurait que peu d’effet.

En résumé, il faut dire que l’inspection du notaire n’est pas prête à lever l’incertitude juridique. L’insécurité juridique ne peut donc être levée que par un recours auprès de la Direction des finances ou une modification de la loi sur les notaires. Après tout, l’inspection du notaire a noté les problèmes pour une future modification de la loi. Tant que l’insécurité juridique n’est pas levée, nous recommandons à nos membres la procédure suivante :

Si un agent immobilier commande à l’avenir un contrat d’achat pour un client, il doit expressément déclarer par écrit qu’il agit au nom et pour le compte du client et que le client (et non l’agent immobilier) demande ainsi l’acte officiel tel que défini à l’article 29, paragraphe 1, de la loi sur les notaires. Le courtier doit également présenter une procuration au notaire, qui l’autorise explicitement à commander un contrat d’achat pour le client.

Toutefois, si le courtier veut avoir la certitude absolue qu’aucun frais ne lui sera imposé, la procédure décrite ci-dessus n’est pas suffisante. Afin d’obtenir la plus grande sécurité possible, le courtier devrait préparer l’ordre du contrat d’achat au nom du client et le faire signer par ce dernier. Il est également possible pour le client de passer directement un ordre sans préparation par le courtier. Toutefois, il ne s’agit pas d’un service et ce n’est probablement pas dans l’intérêt du courtier. Au mieux, le client pourrait, dans les deux cas, renvoyer le notaire au courtier pour une préparation plus approfondie, ce qui permettrait de s’assurer une nouvelle fois de manière appropriée que le courtier n’est pas soudainement perçu par le notaire comme l’auteur de l’acte officiel.

Note sur le texte : Les éclaircissements sur le thème de la « responsabilité du courtier en matière d’honoraires » ont été effectués au nom du SVIT Zurich et de la Chambre Suisse des Courtiers CSC auprès du cabinet d’avocats renommé « Quadra Rechtsanwälte AG, Zurich ».