23. Januar 2025

Immobilienpreise ziehen weiter an

Beitrag von Wüest Partner.

Im 4. Quartal 2024 zeigten die Transaktionspreise für Wohneigentum, angetrieben durch die Zinssenkungen im Vorjahr, insgesamt eine Aufwärtsentwicklung. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen gegenüber dem Vorquartal um 0.6% und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3.4%. Damit lag der Preiszuwachs bei Einfamilienhäusern nur leicht unter dem Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre. Deutlicher fielen die Steigerungen bei Eigentumswohnungen aus: Hier betrug das Wachstum im Vergleich zum Vorquartal 0.9% und im Vergleich zum Vorjahresquartal 4.2%.

Besonders stark war das Wachstum im Kanton Schaffhausen mit einem durchschnittlichen jährlichen Preisanstieg von über 8%. Dicht dahinter folgen die Kantone Fribourg, Schwyz, Solothurn und Graubünden. Einzig im Kanton Appenzell-Ausserrhoden waren die mittleren Wachstumsraten in den letzten vier Quartalen negativ, was auf leicht sinkende Preise bei Einfamilienhäusern zurückzuführen ist.

Für die jüngste Preisentwicklung bei Wohneigentum sind mehrere Gründe mitverantwortlich.

Grund 1: Angespannter Mietwohnungsmarkt
Die Auswahl an Mietwohnungen ist beschränkt und hat im Vergleich zum Vorjahr nochmals spürbar abgenommen. Zudem sahen sich Wohnungssuchende in diesem Jahr mit steigenden Angebotsmieten konfrontiert, was die relative Attraktivität von Wohneigentum erhöht hat.

Grund 2: Deutlich tiefere Finanzierungskosten
Durch den schnellen und deutlichen Rückgang der Hypothekarzinsen ist die Fremdfinanzierung von Wohneigentum im Mittel wieder erheblich günstiger geworden. Im Vergleich zu Oktober 2022, als die Hypothekarzinsen ihren Höhepunkt der jüngeren Vergangenheit erreicht hatten, haben sich die jährlichen Finanzierungskosten für mittelteure Eigentumswohnungen um 8400 Franken und für mittelteure Einfamilienhäuser um 11’000 Franken reduziert. Dies entspricht einem Rückgang von über 42% – und dies, obwohl die Preise im gleichen Zeitraum um 6.7% respektive 4.2% gestiegen sind.

Grund 3: Weniger Neubau und mehr Abbruch
Die Neubautätigkeit im Bereich des Wohneigentums bleibt vorerst schwach. Bis Mitte 2023 waren die bewilligten Einheiten für Eigentumswohnungen rückläufig und hatten im Vergleich zu Mitte 2014 um mehr als ein Drittel abgenommen. Besonders in den Grosszentren und ihren Agglomerationen wurde weniger gebaut. Hohe Baulandpreise, oft getrieben durch die Zahlungsbereitschaft von Mietwohnungsinvestoren, haben vielerorts dazu geführt, dass nur noch hochpreisiges Stockwerkeigentum entwickelt werden konnte. Doch das birgt, weil die Nachfrage in diesem Segment verhältnismässig klein ist, höhere Risiken, was die Neubautätigkeit bremste.

Seit über zwei Jahrzehnten nimmt auch der Neubau von Einfamilienhäusern stetig ab. Anfang der 2000er-Jahre machten sie noch 40% des gesamten Wohnungsneubaus aus, zuletzt waren es landesweit nur noch 12%. Wegen der ungebrochenen Beliebtheit dieser Wohnform hat das schrumpfende Angebot stark steigende Preise zur Folge.

Nicht nur werden immer weniger Einfamilienhäuser gebaut, sie verschwinden auch zunehmend aus dem Stadt- und Landschaftsbild. Alte Häuser werden vermehrt abgerissen und bei bestehenden Ausnützungsreserven durch Miet- oder Eigentumswohnungen ersetzt. Dieser Wandel trägt zwar zur effizienteren Nutzung von Bauland bei, lässt aber die Zahl der begehrten Einfamilienhäuser weiter schrumpfen.

In den nächsten zwei Jahren könnte die Neubautätigkeit von Wohneigentum – vor allem im Segment der Eigentumswohnungen – zwar zunehmen. So lag die Zahl der neubaubewilligten Einheiten für Stockwerkeigentum Mitte 2024 um fast 30% höher als im Vorjahr. Dieser Anstieg geht jedoch von einem sehr niedrigen Niveau aus, sodass sich die Liquidität im nächsten und übernächsten Jahr zwar etwas erhöhen könnte, den Nachfrageüberhang aber wohl nicht beseitigen wird.

Grund 4: Mehr Angebote im Hochpreissegment
Obwohl in den letzten Monaten wenig Wohneigentum neu gebaut wurde, hat sich die Liquidität am Markt erhöht. Dafür sind vor allem folgende Gründe verantwortlich:

  • Steigendes Verkaufsinteresse, um von der hohen Zahlungsbereitschaft der Käufer und Käuferinnen zu profitieren.
  • Mehr Objekte durch demografischen Wandel: Aufgrund der wachsenden Zahl älterer Personen kommen mehr Immobilien auf den Markt, die von den ursprünglichen Eigentümerinnen und Eigentümern nicht mehr genutzt werden.
  • Zurückhaltung bei Preisnachlässen: Potenzielle Verkäufer möchten Preisanpassungen nach unten vermeiden, was zu einem leichten Angebotsaufbau führt und die Insertionsdauern verlängert.
  • Zunahme im hochpreisigen Segment: Das Angebot hat sich vor allem in den teuren Preissegmenten vergrössert, wo die potenzielle Nachfragegruppe klein ist. Die Insertionsdauern in diesem Teilsegment nehmen weiter zu, obwohl sie bereits überdurchschnittlich lang sind.

Der Anstieg der Liquidität beginnt jedoch auf sehr tiefem Niveau und kann die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage nicht schliessen. Kurzfristig hat sich die Angebotsausdehnung auch wieder stabilisiert. Derzeit kommen auf 1 Inserat für Eigentumswohnungen 1.7 Suchabos; bei den Einfamilienhäusern beträgt das Verhältnis 2.4.
Grund 5: Günstige wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die steigenden Wohneigentumspreise werden von einem nachfragefreundlichen Umfeld gestützt. Die Arbeitslosigkeit ist gering, die Jobsicherheit in den meisten Branchen stabil, und es werden weiterhin viele neue Stellen geschaffen. Darüber hinaus entwickeln sich sowohl die Reallöhne als auch die Vermögen positiv – dies nicht zuletzt dank der sehr guten Performance der Aktienmärkte in den letzten Monaten.

Ausblick 2025
Für das Jahr 2025 erwarten wir weitere Preisanstiege. Die Prognose für die Eigentumswohnungen liegt bei 3.4% und für die Einfamilienhäuser bei 3.0%. Diese Werte bewegen sich unterhalb der jüngsten Preisanstiege, was erstens auf die bereits hohen Preisniveaus zurückzuführen ist, die die Erschwinglichkeit für viele Haushalte weiter verschlechtern und die Nachfragegruppe verkleinern. Zweitens könnte die langsam zunehmende Neubautätigkeit die Liquidität etwas erhöhen, wobei aufgrund der hohen Baulandpreise vor allem das Angebot im hochpreisigen Segment steigen dürfte. Und drittens könnte der demografische Wandel zu leichten Zunahmen beim Angebot führen.

Wüest Partner (2025): “Mittlere Veränderung der Transaktionspreise für Wohneigentum”