Das Eigenheim bleibt begehrt

Der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen weist im 1. Quartal 2017 einen Anstieg von 0.8 % aus. Das Wachstum hat sich im Vergleich zum Vorquartal mit 0.1 % nur leicht erhöht. Auf Jahresbasis betrachtet beträgt die Wachstumsrate 2.9 %. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist folglich immer noch vorhanden. Generell bewegt sich das Preiswachstum auf einer deutlich tieferen Ebene als in den vergangenen Boom-Jahren.

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immobilienmakler basel

Liegenschaftenhandel: Keine Doppelmakelei! – Immobilienmakler basel

K-Geld 03/2015 vom 27. Mai 2015

Neue Urteile

Diener zweier Herren? Das geht nicht. Ein immobilienmakler basel aus dem Welschland schloss mit dem Verkäufer einer Villa einen Maklervertrag auf Provisionsbasis. Als sich ein möglicher Käufer meldete, liess der Makler auch diesen Interessenten einen Vertrag unterschreiben. Und dieser Vertrag hätte dem Vermittler eine weitere Provision eingebracht.

Eine solche Doppelmakelei ist im Immobilienbereich verboten, sagt das Bundesgericht. Denn ein Makler hat eine Treuepflicht gegenüber seinem Auftraggeber. Und Diener zweier Herren zu sein – das sei hier nicht machbar, es komme zu einem Interessenkonflikt. Denn der Makler müsste ja einerseits im Interesse des Verkäufers einen maximal hohen Verkaufspreis herausholen. Andererseits müsste er zu Gunsten des Käufers einen möglichst tiefen Kaufpreis aushandeln.

Gemäss Bundesgericht entstehen aus diesen zwei Verträgen zwei sich widersprechende Treuepflichten. Deshalb seien beide Verträge nichtig, und der Makler verliere seine Ansprüche. (Urteil 4A_214/2014)

Warnung vor Abschluss von Festhypotheken!

Vermehrt gibt es Immobilienbesitzer, die der Bank beim Verkauf ihrer Immobilie lang laufende Festhypotheken zurückbezahlen müssen und mit immensen Vorfälligkeitsentschädigungen bestraft werden. Die Eigner sind sich beim Abschluss der Hypothek zu wenig bewusst, dass die Bank bei einer vorzeitigen Auflösung den Kunden massiv zur Kasse bitten wird. Dabei verrechnet die Bank die Differenz vom Kundensatz und den aktuell negativen Refinanzierungssätzen, was derzeit auf 1.5 bis 1.9 % p.a. für die gesamte Restlaufzeit zu kosten kommt. Auf Basis des aktuellen Zinsausblicks empfiehlt es sich: Hände weg von Festhypotheken! Lassen Sie sich von Ihrer Bankberaterin bzw. Ihrem Bankberater die Chancen und Risiken der verschiedenen Hypothekarvarianten erklären. Grundsätzlich gilt im Moment: Mit einer Liborhypothek flexibel bleiben!

FPRE METAANALYSE 3. QUARTAL 2016

Eigentumswohnungen wurden im 2. Quartal 2016 günstiger (Schweiz: – 2,9%). Der Grund dafür liegt bei Preisrückgang im mittleren und gehobenen Segment. Im unteren Segment steigen die Preise weiter.

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Wohngefühl statt leere Büros

Viele Immobilienbesitzer sitzen auf leer stehenden Büroräumen. In der Schweiz sind über 2 Millionen Quadratmeter Bürofläche zur Miete ausgeschrieben. Experten sind sich einig: Die Lage wird sich weiter zuspitzen. Eigentümer entschliessen sich deshalb immer öfter, Büros in Wohnungen umzubauen.

«Wir werden in den kommenden Monaten und Jahren immer mehr Umnutzungen von Büroflächen sehen», sagt Martin Bernhard, Leiter Research beim Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang La Salle. Er erwartet, dass vor allem in Genf und Zürich die Leerstände steigen werden. «Im Raum Zürich stehen auch viele neue Büros leer. Das ist besonders schlimm, und es wird die Preise unter Druck bringen.»

Bisher lautete bei den Eigentümern die Devise, auf bessere Zeiten zu warten. Doch langsam dämmert ihnen, dass sie ein dauerhaftes Problem haben. «Die Frage ist, wie lange ein Immobilienbesitzer Leerstände akzeptieren will. Es zeigt sich, dass nun immer öfter die Schmerzgrenze erreicht wird», sagt Christian Kraft, der Leiter Beratung des Immobilienkonzerns Implenia. Auch er erwartet deshalb mehr Umnutzungen. Er sehe derzeit ein reges Interesse am Thema.

Wenn nur die Strasse nicht wäre: Der ehemalige Hauptsitz der Post. Foto: Keystone

Die Pipeline mit Bauprojekten fülle sich angesichts des Anlagenotstands weiter, sagt Fredy Hasenmaile, Immobilienexperte der Credit Suisse. «Es ist ein Teufelskreis. Weil die Renditen neuer Büroliegenschaften im Tiefzinsumfeld attraktiv sind, wird weiter gebaut. Das sorgt für Leerstände bei älteren Bürogebäuden.» Die niedrigen Renditen bei Obligationen sorgten dafür, dass sehr viel Geld in den Immobilienmarkt fliesse, sagt Hasenmaile. «Durch den Brexit dürfte sich das noch verstärken.»

Für Wohnungssuchende sind das gute Nachrichten. In vielen Städten ist die Wohnungsnot gross. Doch die Umnutzung von Büros in Wohnungen ist vorerst nur ein Tropfen auf den heissen Stein. Noch ist ihre Zahl zu gering, um die Wohnungsnot wirklich zu lindern.

Obwohl Experten eine klare Zunahme der Umnutzung von Büro- in Wohnraum erwarten, gibt es auch Hindernisse. Nicht jedes Bürogebäude eignet sich zur Umnutzung. Die Lichtverhältnisse und die Raumhöhen müssen stimmen. Auch die Lage ist entscheidend. Ein Umbau kostet rund 2000 Franken pro Quadratmeter. Ob sich eine solche Investition lohnt, hängt stark vom Standort ab. Ein Gebäude an einer lärmigen Strasse mag als Geschäftssitz funktionieren, als Wohnhaus weniger.

Laut Christian Kraft von Implenia sollten Immobilienbesitzer beim Umbau Alternativen in Betracht ziehen. Beispielsweise studentisches Wohnen, Business Apartments, Cluster-Wohnungen, eine Art Wohngemeinschaft oder Hotels. Grossraumbüros lassen sich oft einfacher in solche kleineren Wohneinheiten verwandeln als in herkömmliche Wohnungen. Potenzial für solche Projekte sieht Kraft vor allem in Zürich, aber auch in Basel und Genf.

SonntagsZeitung