Wohneigentum: Umbau boomt – Neubau erholt sich langsam
Ein für die SMK-Mitglieder exklusiver Beitrag von unserem Partner Wüest Partner.
Der Schweizer Markt für Wohneigentum zeigt ein gespaltenes Bild: Während der Neubau unter Druck bleibt, zieht der Umbau kräftig an. Zusätzlichen Schub verleiht die bevorstehende Abschaffung des Eigenmietwerts.
Eigentumswohnungen: Neubaubewilligungen rückläufig
Der Neubau von Eigentumswohnungen hat 2025 einen Dämpfer erhalten. Die Zahl der baubewilligten Einheiten ging gegenüber dem Vorjahr um knapp 20 Prozent zurück – ein auffälliger Kontrast zur Entwicklung im Mietwohnungsbau, der im gleichen Zeitraum zulegte. Insgesamt wurden 2025 schweizweit rund 50’700 Wohneinheiten aller Kategorien bewilligt, was 6.3 Prozent über dem Zehnjahresdurchschnitt liegt. Der Zuwachs entfiel jedoch fast vollständig auf Mietwohnungen.
Trotz des Rückgangs bei den baubewilligten Einheiten in Bewilligungen stiegen die Investitionsvolumen im Neubau von Miet- und Eigentumswohnungen zusammen um 3.3 Prozent. Das deutet darauf hin, dass pro Wohnung heute mehr investiert wird – getrieben von höheren Baupreisen, strengeren Vorschriften und steigenden Ausbaustandards.
Einfamilienhäuser: Strukturelle Schwäche im Neubau
Beim Einfamilienhaus setzt sich der Abwärtstrend fort. Die Einheiten in den Neubaugesuchen sanken 2025 um 14.6 Prozent ein, das Investitionsvolumen ging um 8.9 Prozent zurück. Verglichen mit Anfang 2016 liegt die Zahl der geplanten Neubauten inzwischen rund 30 Prozent tiefer. Das investierte Kapital pro Haus ist dagegen gestiegen, was ein Zeichen, ist dass sich jene, die sich den einen Einfamilienhauses leisten können, mehr ausgeben.
Ausschlaggebend für die strukturelle Neubauschwäche sind knappe Baulandreserven, hohe Grundstückspreise und gestiegene Baukosten. Für 2026 rechnet Wüest Partner mit einer leichten Erholung im Neubau von plus 1.0 Prozent.
Umbau boomt – bei Häusern wie bei Wohnungen
Ganz anders das Bild beim Umbau. Sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Einfamilienhäusern verlagert sich die Bautätigkeit zunehmend auf den Bestand. Bei Einfamilienhäusern lagen die Umbaugesuche im vierten Quartal 2025 bereits rund 6 Prozent über dem Niveau des Vorquartals. Für 2026 wird ein nominales Wachstum der Umbauinvestitionen bei Einfamilienhäusern von 15.0 Prozent erwartet – ein kräftiger Anstieg.
Abschaffung des Eigenmietwerts heizt Umbaumarkt an
Ein zentraler Katalysator für den Umbauboom ist die beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts. Die Reform tritt per 1. Januar 2029 in Kraft. Ab diesem Datum können Wohneigentümer keinen Abzug mehr für Unterhaltskosten geltend machen. Und genau das schafft heute einen starken Anreiz, Renovations- und Sanierungsprojekte noch vor Ende 2028 abzuschliessen und die entsprechenden Kosten steuerlich in Abzug zu bringen.
Erste Vorzieheffekte sind bereits messbar: Die Zahl der Umbaugesuche bei Einfamilienhäusern stieg gegen Ende 2025 spürbar an. Wüest Partner geht davon aus, dass dieser Effekt in den kommenden Jahren weiter an Kraft gewinnt. Für Eigentumswohnungen wird für 2026 ebenfalls ein kräftiges nominales Wachstum der Umbauinvestitionen von 16.0 Prozent prognostiziert.
Gesamtbild: Wohneigentum bleibt attraktiv – der Fokus verschiebt sich
Zusammengefasst zeigt der Markt für Wohneigentum in der Schweiz eine klare Verschiebung: vom Neubau hin zum Bestand. Die Prognosen für 2026 sind insgesamt positiv: Die gesamten nominalen Bauinvestitionen im Segment Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen dürften deutlich zulegen. Der Umbau trägt in beiden Segmenten klar den Löwenanteil des Wachstums.